【資料圖】

引言

根據(jù)CN-ABS數(shù)據(jù)顯示，2020－2022年，發(fā)行的企業(yè)ABS產(chǎn)品數(shù)量逐年減少、發(fā)行規(guī)模波動(dòng)下降；其中，商業(yè)地產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量及規(guī)模的占比波動(dòng)上漲。在融資環(huán)境受限、市場(chǎng)信心不足的情況下，以CMBS、類REITS為代表的具有實(shí)物抵押的商業(yè)地產(chǎn)證券化已成為企業(yè)融資的重要方式之一。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流作為商業(yè)地產(chǎn)ABS的主要償付來源，其運(yùn)營(yíng)狀況分析是ABS評(píng)級(jí)工作中的重要一環(huán)。聯(lián)合資信選取了9個(gè)重點(diǎn)新一線及二線城市，對(duì)其商業(yè)地產(chǎn)中的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行分析，以作為商業(yè)地產(chǎn)ABS評(píng)級(jí)分析的支撐。本文選取成都市的寫字樓市場(chǎng)作為研究對(duì)象，分析區(qū)域環(huán)境、行業(yè)政策與城市規(guī)劃等對(duì)成都市寫字樓市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況的影響，并對(duì)其未來發(fā)展展開分析與討論。

區(qū)域環(huán)境分析

成都市GDP增幅與全國(guó)GDP增幅走勢(shì)基本相符，整體呈波動(dòng)下降趨勢(shì)。2009－2017年期間為成都市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，且該期間成都市GDP增速整體在全國(guó)GDP增速之上；隨著成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸走向成熟，GDP增速與全國(guó)GDP的差距逐漸縮小。受美國(guó)次貸危機(jī)及汶川大地震的影響，2008、2009年成都市GDP增長(zhǎng)乏力，GDP增速同比分別降低3.51、1.93個(gè)百分點(diǎn)。2010年全球經(jīng)濟(jì)回暖以及成都市災(zāi)后重建工作的全面完工，成都市GDP增速同比上漲7.87個(gè)百分點(diǎn)；同年，成都市對(duì)外招商引資取得突破性進(jìn)展，成都進(jìn)出口總額位居中西部城市之首，成為中國(guó)西部市場(chǎng)的重要樞紐。自2010年初，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，加之歐債危機(jī)的爆發(fā)導(dǎo)致國(guó)際緊張的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在國(guó)際國(guó)內(nèi)的雙重因素下，2011－2015年期間，成都GDP增速由23.48%持續(xù)下滑至7.40%。2016－2017年間隨著一系列利好政策的出臺(tái)，市場(chǎng)熱度回升帶動(dòng)成都市GDP增速的回轉(zhuǎn)；自2018年始，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷，加之2019年末新冠肺炎疫情的爆發(fā)與反復(fù)，2018－2022年期間，成都市GDP增速波動(dòng)幅度較大，2020年及2022年GDP增速均跌至4%左右。

在全國(guó)人口增長(zhǎng)放緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的情形下，未來成都市人口增速或?qū)⒊袎?；同時(shí)，成都市對(duì)于外來勞動(dòng)力的吸引力以及生育政策的率先改革，對(duì)成都市的人口增速起到一定的積極作用。從人口增速來看，2008－2021年間，全國(guó)常住人口增長(zhǎng)率自2016年開始持續(xù)下降，于2022年降至-0.07%；成都市常住人口增長(zhǎng)率于2018－2021年間波動(dòng)下降。全國(guó)人口增長(zhǎng)放緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，或?qū)?duì)未來成都市人口增速造成一定的負(fù)面影響。此外，2008－2021年間，成都市常住人口增長(zhǎng)率于2010、2016、2020年出現(xiàn)突升，主要得益于人才引進(jìn)政策和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。近日，四川省生育登記政策取消結(jié)婚限制與數(shù)量限制，政策鼓勵(lì)生育將刺激成都市人口的增長(zhǎng)。從人口結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)成都市2021年第七次人口普查，全市常住人口中0-14歲、15-59歲、60歲及以上的人口占比分別為13.28%、68.74%、17.98%；與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，成都市0-14歲、60歲及以上的人口占比分別上升1.78、3.08個(gè)百分點(diǎn)，15-59歲的人口占比下降4.86個(gè)百分點(diǎn)，成都市少兒比重回升，但人口老齡化問題加深，對(duì)其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)生負(fù)面影響。與全國(guó)2021年第七次人口普查結(jié)果相比，成都市0-14歲、60歲及以上的人口占比分別低于全國(guó)水平4.67、0.72個(gè)百分點(diǎn)，15-59歲的人口占比高于全國(guó)水平5.39個(gè)百分點(diǎn)，可見成都市在吸引外來勞動(dòng)力方面具有一定優(yōu)勢(shì)。

成都市寫字樓租賃市場(chǎng)歷史運(yùn)營(yíng)情況

（1）供應(yīng)量

成都市寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)主要受宏觀經(jīng)濟(jì)、突發(fā)事件及行業(yè)政策的影響；2008－2022年，整體呈先升后降的趨勢(shì)。

2007－2013年期間，成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供給量整體呈上升趨勢(shì)。自2008年遭受美國(guó)次貸危機(jī)及汶川大地震沖擊后，成都市辦公市場(chǎng)供給量于2009年開始回暖，并于2013年達(dá)到頂峰146.70萬平方米。至此，成都市寫字樓市場(chǎng)庫存積壓、去化壓力加大，市場(chǎng)供應(yīng)任務(wù)由增量轉(zhuǎn)為去化。2014－2022年期間，新增供應(yīng)量整體呈下降趨勢(shì)，其中2018年達(dá)到最低點(diǎn)，全年僅錄得新增供應(yīng)量31.40萬平方米，此后至2020年有所回升，平均年增長(zhǎng)率為28.56%。2019年寫字樓市場(chǎng)錄得7個(gè)項(xiàng)目中4個(gè)項(xiàng)目位于城南區(qū)，一定程度上反映了成都辦公商圈逐漸向南偏移。受新冠肺炎疫情的影響，2021年成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓全年僅新增32.00萬平方米；2022年，新冠肺炎疫情的影響緩和、防疫工作進(jìn)入常態(tài)化，隨著非傳統(tǒng)金融業(yè)、TMT行業(yè)的驅(qū)動(dòng)以及本土潮流文化的興起，成都的城市商業(yè)活力在全國(guó)市場(chǎng)間得以顯現(xiàn)，業(yè)主重拾信心致使供給回暖，成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓新增43.40萬平方米，同比增長(zhǎng)35.63%。

（2）需求量

成都市寫字樓市場(chǎng)的需求主要受人口流入、對(duì)外招商引資以及對(duì)內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局的影響。金融業(yè)、TMT行業(yè)成為成都市寫字樓市場(chǎng)主要的需求來源。

得益于項(xiàng)目建設(shè)和“蓉漂計(jì)劃”人才引進(jìn)，成都市迎來大量外來人口的遷入且外來人口整體呈現(xiàn)年輕化的特點(diǎn)，成都城市活力提升，其營(yíng)造的宜商環(huán)境吸引了更多外來城市及境外企業(yè)的布局。2016－2018年，成都市辦公市場(chǎng)需求量整體呈上升趨勢(shì)，2018年優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量為92.3萬平方米，位居全國(guó)第一；其后年間，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)疲軟、貿(mào)易緊張的局勢(shì)下，成都市產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力，加之新冠肺炎疫情的爆發(fā)與反復(fù)，出現(xiàn)退租、降低租賃規(guī)模的現(xiàn)象，2018－2022年，優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量年均復(fù)合增長(zhǎng)率為-43.81%。期間，成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓需求量于2021年迎來短暫的回升，凈吸納量約為47.0萬平方米，同比增長(zhǎng)1.25倍，主要系自成都市電子信息產(chǎn)業(yè)及其衍生行業(yè)的迅速發(fā)展，成都市寫字樓租賃市場(chǎng)的擴(kuò)張、升級(jí)需求得到釋放所致。從區(qū)域來看，2021年，大源、金融城作為城南區(qū)代表，吸納量占比分別達(dá)到35.4%、24.7%，居成都市商區(qū)之首。城南區(qū)以金融商務(wù)、軟件信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，建有國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)、集成電路產(chǎn)業(yè)及網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)等基地，成都金融業(yè)及電子信息產(chǎn)業(yè)的浪潮促進(jìn)了城南區(qū)域功能的凸顯。

此外，根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《2022年成都甲級(jí)寫字樓租戶普查》，目前成都市寫字樓市場(chǎng)前兩大主力依舊為金融業(yè)（面積占比21%）及TMT行業(yè)（面積占比19%）。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)去杠桿、擠泡沫的影響下，近五年成都市金融業(yè)需求有所收縮，2022年租賃面積占比為21%，較2017年下降約7個(gè)百分點(diǎn)，其中非傳統(tǒng)金融行業(yè)的租賃面積占比為8%，較2017年下降約6個(gè)百分點(diǎn)，傳統(tǒng)金融行業(yè)（保險(xiǎn)、銀行、證券等）的租賃面積占比合計(jì)13%，較2017年下降約1個(gè)百分點(diǎn)。相反地，TMT行業(yè)租賃需求勢(shì)頭強(qiáng)勁，租賃面積占比較2017年上升約5%，得益于政策指導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)支持及人才優(yōu)勢(shì)，成都市成為TMT企業(yè)孵化或落戶的聚集地之一。其中，科技互聯(lián)網(wǎng)、文化傳媒與游戲的租賃面積分別增長(zhǎng)至13%、3%，而消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)受國(guó)家政策及新冠肺炎疫情的影響，逐漸由實(shí)體轉(zhuǎn)為線上辦公，租賃面積占比減少至3%。

（3）空置率和租金水平

成都市寫字樓市場(chǎng)的空置率主要受供給的影響，其變動(dòng)趨勢(shì)與供給趨勢(shì)較為相似，其波動(dòng)程度高于北上廣深。此外，成都市寫字樓市場(chǎng)的租金波動(dòng)相較于空置率而言更加平緩。

空置率方面，成都市寫字樓市場(chǎng)的空置率整體呈先升后降的趨勢(shì)，與供給的變動(dòng)趨勢(shì)較為相似，反映了空置率的變動(dòng)主要受供給量的影響。2009－2013年，成都市寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)不斷釋放，供需不平衡逐漸拉大，空置率亦隨之上升，于2014年第二季度達(dá)到歷年最高位45.10%。隨后2014－2021年，供應(yīng)端的縮減導(dǎo)致空置率整體呈下降趨勢(shì)。2022年，成都市寫字樓市場(chǎng)供需不平衡加劇致使空置率上行，2022年前三季度空置率逐步上漲至20.30%。整體來看，2012－2017年成都市寫字樓市場(chǎng)空置率處于較高水平，平均空置率為36.32%，遠(yuǎn)超北上廣深的空置率水平。從區(qū)域來看，2021年城南區(qū)空置率水平低于全市平均水平（17.95%），其中大源、金融城的空置率僅為12.5%、15.3%，分別同比下降4.0、6.5個(gè)百分點(diǎn)，隨著需求南拓，傳統(tǒng)商區(qū)寫字樓的去化壓力加劇。

2009－2019年，成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率的波動(dòng)遠(yuǎn)超北上廣深，反映了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于外部經(jīng)濟(jì)及政策導(dǎo)向的敏感度相對(duì)更高，主要原因?yàn)樽?008年災(zāi)后建設(shè)，成都市邁入快速發(fā)展階段，同時(shí)寫字樓供應(yīng)量持續(xù)快速增加，導(dǎo)致供需失衡，而北上廣深作為老牌一線城市，商業(yè)區(qū)域規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)成熟，商業(yè)市場(chǎng)活躍度已趨于飽和，空置率在波動(dòng)程度上相對(duì)平穩(wěn)。此外，金融業(yè)、TMT行業(yè)作為成都市寫字樓市場(chǎng)的主要發(fā)展動(dòng)能，較北上廣深仍有一定差距，導(dǎo)致成都市寫字樓抵抗市場(chǎng)波動(dòng)的韌性相對(duì)較弱。但隨著成都市對(duì)于西部金融中心及科技創(chuàng)新中心的建設(shè)，成都市空置率自2020年與北上廣深的城市差距逐漸縮小并趨于平穩(wěn)。

租金方面，成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的租金波動(dòng)相較于空置率而言更加平緩，租金水平的波動(dòng)集中反應(yīng)在2010－2016年間，整體呈先升后降的趨勢(shì)。2010－2012年，隨著國(guó)內(nèi)一系列拉動(dòng)內(nèi)需政策及成都市對(duì)外招商引資的有效進(jìn)展，成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平年平均漲幅4.46%。2012－2016年，空置率的高企、緊張的國(guó)際環(huán)境與緊縮的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策致使供應(yīng)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較為消極，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金連年下調(diào)，于2017年二季度跌至最低點(diǎn)70.80元/平方米？月。隨后，需求的增長(zhǎng)帶動(dòng)了租金的回升，2018年租金上揚(yáng)至81.48元/平方米？月，同比增長(zhǎng)13.43%，租金漲幅僅劣于北京與廣州之后居全國(guó)第三、西部第一。2020年疫情影響下，為了延緩?fù)俗?、吸引新租戶，業(yè)主普遍采取延長(zhǎng)免租期、下調(diào)租金等刺激政策，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金同比下調(diào)1.32%；直至2022年，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金得以恢復(fù)至疫前水平，前三季度成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金上漲1.32%至84.43元/平方米？月。

寫字樓租賃市場(chǎng)未來運(yùn)營(yíng)情況展望

外部環(huán)境

隨著成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的逐漸成熟，其GDP及人口增速均將放緩。經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面，“十四五”規(guī)劃提出到2025年，成都市GDP達(dá)到2.6－2.8萬億，平均增速為6.0%－8.0%。主要受新冠疫情的影響，2022年，成都市GDP為2.08萬億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)2.8%，增速放緩。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，預(yù)計(jì)成都市未來GDP增速很難重現(xiàn)過去10%以上的高速增長(zhǎng)，而轉(zhuǎn)為放緩。人口方面，2021年，成都市常住人口同比增長(zhǎng)1.17%，增速低于過去10年間的平均增速（4.08%）。隨著成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)布局逐漸走向成熟，其勞動(dòng)力市場(chǎng)逐漸飽和，外來勞動(dòng)力的遷入速度或?qū)p緩；此外，考慮到全國(guó)出生率降低導(dǎo)致人口增速的放緩，預(yù)計(jì)未來成都市人口增速亦將減緩。

需求端

成都市寫字樓市場(chǎng)需求有望得到釋放。成都市“十四五”規(guī)劃提出一系列人才引進(jìn)計(jì)劃，加快聚集科技人才。根據(jù)《2022引人才促就業(yè)——中國(guó)城市大數(shù)據(jù)分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2022年，成渝城市群在大學(xué)生就業(yè)意向城市排名中以位居第四（占比10.68%）、在人才居留意愿排名中與京津冀城市群并列第三（占比65%）、求職者占比排名第四（占比9.09%），成都已連續(xù)4年獲評(píng)“中國(guó)最佳引才城市”，體現(xiàn)了成都市對(duì)于人才引進(jìn)、保留與利用的高效率，為成都的城市建設(shè)提供了強(qiáng)有力的人才支持。資本投入與創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)方面，成都市“十四五”規(guī)劃提出加大技術(shù)改造投入力度與創(chuàng)新型企業(yè)培育力度等多條政策舉措鼓勵(lì)創(chuàng)造并使用創(chuàng)新產(chǎn)品。2021年，成都市關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)重點(diǎn)研發(fā)項(xiàng)目共121個(gè)，專利授權(quán)8.84萬件，技術(shù)合同成交額1228.0億元，截至2021年底共有高新技術(shù)企業(yè)7821家，較上年底增長(zhǎng)27.8%。

2021年底，國(guó)家發(fā)布《成渝共建西部金融中心規(guī)劃》提出，成渝雙城目標(biāo)于2025年初步建成西部金融中心；2022年5月，成都市發(fā)布《成都市“十四五”科技創(chuàng)新規(guī)劃》提出，成都市目標(biāo)于2025年初步建成具有全國(guó)影響力的科技創(chuàng)新中心，聚焦于新一代信息技術(shù)、醫(yī)藥科學(xué)及新能源環(huán)保等領(lǐng)域。電子信息產(chǎn)業(yè)作為成都市支柱產(chǎn)業(yè)，于2020年成為成都市首個(gè)產(chǎn)值破萬億的產(chǎn)業(yè)，2021、2022年成都市電子信息產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng)20.4%、12.0%，居成都市五大制造業(yè)之首。展望未來成都市寫字樓市場(chǎng)，在企業(yè)扶持政策及人才政策的推動(dòng)下，成都市商業(yè)市場(chǎng)活躍度提升，寫字樓市場(chǎng)需求有望得到釋放；同時(shí)，金融業(yè)、TMT行業(yè)、專業(yè)服務(wù)仍為現(xiàn)階段主要的需求來源，電子信息技術(shù)的延伸領(lǐng)域、能源環(huán)保、醫(yī)藥科學(xué)有望成為未來寫字樓市場(chǎng)的新型動(dòng)力來源。

成都市寫字樓市場(chǎng)整體呈南移的分布特點(diǎn)。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《成都寫字樓與零售市場(chǎng)概況—2022年第四季度》，2022年第四季度，成都市寫字樓市場(chǎng)迎來的4筆租賃交易中有3筆位于城南區(qū)，其中中國(guó)太平金融大廈及中海國(guó)際中心E座項(xiàng)目均位于金融城商圈、中海財(cái)富中心位于天府新區(qū)新商務(wù)區(qū)，新增租賃面積合計(jì)6300平方米；西部文化產(chǎn)業(yè)中心入駐中央商務(wù)區(qū)，租賃面積為1000平方米。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年成都市市中心、城南區(qū)的甲級(jí)寫字樓租賃面積占比分別為56%（較2017年下跌9個(gè)百分點(diǎn)）、44%（較2017年上漲9個(gè)百分點(diǎn)），成都市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃需求整體向南遷移。同時(shí)，根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，2022年成都市金融城寫字樓市場(chǎng)平均租金（112.79元/平方米？月）高于傳統(tǒng)商圈中央商務(wù)區(qū)（108.77元/平方米？月）；中央商務(wù)區(qū)空置率（26.02%）具六大商圈之首，高于金融城（空置率為18.77%）與大源（空置率為10.62%），城南區(qū)商務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力得以顯現(xiàn)。

供給端

未來成都市寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將放緩節(jié)奏并整體向南偏移，傳統(tǒng)商圈舊改升級(jí)或?qū)⒊蔀橹饕l(fā)展方向；未來短期內(nèi)，成都市寫字樓租金上漲承壓。2022年成都市寫字樓市場(chǎng)迎來供應(yīng)高峰，供需不平衡進(jìn)一步顯現(xiàn)，去化成為首要任務(wù)之一。未來1—2年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將放緩節(jié)奏，同時(shí)考慮到需求的釋放，空置率有望得到改善。此外，2021年全國(guó)兩會(huì)期間首次提出“城市更新”，2022年成都市將城市更新和老舊小區(qū)改造提升列入重點(diǎn)工程。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月底，成都市樓齡超過十年以上的寫字樓存量達(dá)到36棟，老舊樓宇面臨去存量的挑戰(zhàn)；2022年第四季度，中央商務(wù)區(qū)作為傳統(tǒng)核心商圈僅迎來1個(gè)項(xiàng)目入市，傳統(tǒng)核心商圈的老舊樓宇存量較高，因設(shè)備陳舊、服務(wù)落后而喪失辦公租賃市場(chǎng)的吸引力，因此舊改升級(jí)代替新增供應(yīng)或?qū)⒊蔀橹饕厔?shì)。另一方面，新增供應(yīng)將整體向南偏移，2022年城南區(qū)新增租賃面積占全市新增租賃面積的86.30%，城南區(qū)逐步發(fā)展為新型核心商圈，其中金融城、大源商圈供需兩熱，預(yù)計(jì)未來活力將逐步轉(zhuǎn)移至天府新區(qū)新商務(wù)區(qū)。隨著成都市“十四五”規(guī)劃提出建設(shè)“兩區(qū)一城”，天府新區(qū)能級(jí)提升。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，天府新區(qū)未來4年將迎來4個(gè)主要項(xiàng)目入市，項(xiàng)目供應(yīng)量趕超其他分區(qū)，其商務(wù)辦公市場(chǎng)的活躍度將得到大幅躍升；另一方面，天府新區(qū)2022年平均租金為67.76元/平方米？月，遠(yuǎn)低于其他商區(qū)，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)將吸引大批企業(yè)的入駐，預(yù)計(jì)未來短期內(nèi)成都市寫字樓平均租金上漲或?qū)⒊袎骸?/P>

在政策引導(dǎo)及需求推動(dòng)下，成都寫字樓租賃市場(chǎng)將向綠色低碳的目標(biāo)邁進(jìn)。隨著“碳中和”首次寫入《政府工作報(bào)告》，“碳中和”工作自2021年被列入重點(diǎn)任務(wù)之一，“十四五”規(guī)劃亦提出加快推動(dòng)綠色低碳發(fā)展，成都商務(wù)市場(chǎng)在雙碳產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和公園城市示范區(qū)的驅(qū)動(dòng)下，向綠色樓宇邁進(jìn)。另一方面，成都市入駐大量的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，其對(duì)于寫字樓的品質(zhì)有著更高的要求，員工身心健康、能源環(huán)保為其可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要考量因素之一，因此，租戶對(duì)綠色辦公環(huán)境的需求將推動(dòng)未來成都寫字樓市場(chǎng)的革新。據(jù)世邦魏理仕對(duì)2022年中國(guó)辦公樓租戶調(diào)查顯示，80%的受訪企業(yè)表示將綠色健康樓宇列入關(guān)注點(diǎn)，其中有近半成的租戶表示在租金相近的情況下有意愿搬遷至此類辦公物業(yè)，33%的租戶目前已有位于綠色樓宇的辦公樓資產(chǎn)。此外，據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前成都有LEED（能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒）預(yù)認(rèn)證、認(rèn)證的樓宇29棟，平均租金能達(dá)到29%的溢價(jià)率。因此，在政策引導(dǎo)及需求推動(dòng)下，綠色健康樓宇成為業(yè)主提高自身競(jìng)爭(zhēng)力、吸引優(yōu)質(zhì)客戶的有效手段之一。

總結(jié)

在國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、區(qū)域人口增長(zhǎng)放緩的背景下，成都市經(jīng)濟(jì)增速承壓；另一方面，成都市致力于打造西部金融中心及科技創(chuàng)新中心，為其寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力來源。未來短期內(nèi)，成都市寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將放緩節(jié)奏，考慮到需求的釋放，空置率有望得到改善。與2008－2018年相比，成都市寫字樓市場(chǎng)趨于成熟，租金水平及空置率的波動(dòng)趨于平緩。